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20 febbraio 2026
Dalla fine del 2023, la legislazione italiana ha iniziato a prevedere nuovi adempimenti e parametri da rispettare per i titolari di locazioni turistiche brevi, attenuando la diversità di contesto in cui sono tenuti ad operare questi rispetto agli imprenditori del settore ricettivo.
Allo stato attuale restano comunque molte differenze tra le regole a cui sono tenuti gli uni e gli altri. Quali? Di seguito ecco una sintesi delle principali
Per avviare l’attività di LOCAZIONE TURISTICA è sufficiente:
Entrambi questi requisiti devono essere soddisfatti entro il 1 gennaio 2025 decorrenza della obbligatorietà del CIN - Codice identificativo nazionale e della BDSR (Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche);
Se la LOCAZIONE TURISTICA è esercitata in forma IMPRENDITORIALE (cioè svolta in 3 o più appartamenti dalla stessa proprietà), serve anche:
Questo requisito è necessario anche per avviare l’attività di STRUTTURA RICETTIVA con partita iva, per la quale, oltre agli adempimenti già elencati, è inoltre necessario:
L’avvio e l’esercizio delle attività ricettive sono soggetti al rispetto di norme urbanistiche, edilizie, ambientali, di pubblica sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi di lavoro, nonché al rispetto di quelle relative all’accessibilità ed all’efficienza energetica e delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio. In particolare, le strutture ricettive devono rispettare in toto la normativa antincendio: più semplice per chi ha fino a 25 posti letto (estintori al piano e planimetrie di orientamento), più stringente per chi ne ha di più, in questo caso devono presentare anche la scia antincendio.
Le strutture ricettive imprenditoriali devono essere realizzate in aree con destinazione d’uso turistico-ricettiva, conformemente a quanto indicato negli strumenti urbanistici dei comuni e devono fornire ai loro ospiti il servizio wi-fi, tranne i casi in cui il servizio non sia tecnicamente realizzabile o qualora la struttura si sia dichiarata “digital detox” nei suoi strumenti di pubblicizzazione.
Dal 2025 (e dal 1 luglio 2026 per quelli già esistenti al 8 gennaio 2025) la destinazione d’uso turistico-ricettiva è richiesta in Toscana anche per i B&B e gli affittacamere, secondo quanto previsto dal Testo unico sul turismo approvato a fine 2024 (legge 61/2024).
Dal 2026, per effetto della legge di Bilancio 2026, se lo stesso soggetto gestisce tre o più immobili con finalità di locazione turistica è tenuto all'apertura della Partita IVA con i conseguenti adempimenti connessi, al pari di quanto richiesto a chi esercita l'attività ricettiva in forma imprenditoriale.
Per aprire una struttura ricettiva occorre presentare la SCIA telematica al Comune.
La locazione turistica in Toscana non richiede SCIA ma deve essere avviata esclusivamente attraverso la piattaforma regionale: Il titolare di una locazione breve ad uso turistico deve comunicare le caratteristiche dell’immobile contestualmente all'inizio dell'attività, tramite il portale Open toscana.
In occasione di ogni concessione di alloggio, il titolare deve inoltre:
Per le strutture ricettive imprenditoriali, oltre a questi adempimenti ed alla SCIA telematica di inizio attività c’è anche l’obbligo di esposizione dei prezzi: infatti se la comunicazione dei prezzi è stata abolita con la legge regionale n. 25 del marzo 2016, in base alla normativa attuale permane comunque l’obbligo di esporre i prezzi massimi praticati nella zona di ricevimento con una tabella riepilogativa esposta e perfettamente visibile, mentre non è più obbligatorio esporre nelle camere e nelle unità abitative i cartellini aggiornati con i prezzi praticati.
Con l'approvazione della LR N. 28/2025 (Legge di manutenzione dell'ordinamento regionale 2025) che ha apportato alcune modifiche al Testo unico Regionale sul turismo (legge 61/2024), tanto le strutture ricettive che le locazioni turistiche sono tenute a comunicare le variazioni entro 15 giorni dal loro verificarsi, tramite il portale Open toscana.
La struttura ricettiva che non presenta la comunicazione delle caratteristiche nei tempi e nei modi previsti dalla vigente legge regionale è sanzionabile, anche nel caso in cui la comunicazione venga effettuata in maniera incompleta.
Come riepilogato dall'Agenzia dell'Entrate nella circolare 12E del 10 maggio 2024, Chi è titolare di un numero non superiore a due unità di immobili destinati a locazione turistica può scegliere tra una tassazione tipica (Irpef) ed una cedolare secca pari al 21 % del canone lordo, che viene espressa nella Dichiarazione dei redditi.
Con la Legge di Bilancio 2025, dal terzo immobile si rientra nell’attività imprenditoriale (vedi sopra) e quindi decade l’opzione cedolare secca.
Per le strutture ricettive imprenditoriali i ricavi rientrano nel risultato tipico dell’attività, soggetto alla conseguente tassazione.
Risulta evidente dunque come allo stato attuale sia ben diverso il carico di adempimenti previsti per i titolari di strutture ricettive imprenditoriali e per i proprietari di immobili destinati a locazioni turistiche brevi.
Per saperne di più, è possibile rivolgersi ai servizi Contabilità – Ambiente e Sicurezza – Avvio e gestione attività - Legislativo nelle sedi Confesercenti Siena
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